2019央行新政策解讀 買房貸款新變化有哪些

8月17日央行宣布實施LPR機制改革，8月25日，央行再度發布公告，就住房貸款如何適應LPR機制作出了詳細說明。下面和眾易居裝修網的小編一起了解下。

央行表示，要堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益。

具體內容如下：

1、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

《《點此免費獲取裝修報價》》

2、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

3、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

4、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

5、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

6、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

7、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

8、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

央行負責人答六問

隨后，央行在官網上還發布了一則中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問，詳情如下：

1、公告發布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發布公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。

2、改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

3、確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。

4、什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

5、對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6、何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

專家解讀

針對這項政策，多位房地產行業專業人士向鳳凰網財經進行了詳細解讀：

1、短期來看極少數最優質客戶購房成本將有所上升，但對絕大部分購房人來說影響不大

融360大數據研究院分析師李萬賦認為，根據這個調整規則，暫時以8月20日發布的首期新LPR計算，10月8日后新發放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%；

此前，按照顯性或者隱形規定，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍，由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。

簡單對比這兩組數值，可發現首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

不過，根據融360大數據研究院發布的35城市最新房貸利率數據來看，在首套房方面執行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月份只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。

二套房方面，7月份也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢。

因此，李萬賦認為，央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整，其指向性非常明顯，就是堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。從短期的實際利率水平來看，它僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。

2、日后首套房貸利率有降低的可能

如果LPR利率下調，根據央行的這一規定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調，中原地產首席分析師張大偉分析認為，對于當下房地產按照貸款市場看，首套房貸利率過高，大部分執行的利率都在5.39%以上，從政策預期看，首套房利率后續有降低的可能。

李萬賦則認為，首套房房貸最低利率確有下調可能，但實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。

3、全國二套房房貸利率全面提升，樓市調控趨嚴

如是金融研究院高級研究員楊芹芹表示，從短期來看，整個定價機制發生變化之后，對于房地產來說，宏觀調控變得更嚴。

諸葛找房副總裁苑承建也表示，全國二套房房貸利率全面提升，而且未來一段時間，二套房利率可能會呈現上升趨勢，將對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。

4、房貸新規意在引導資金進入實體經濟

楊芹芹表示，LPR改革是今年新推出來的一個機制，主要是為了推進利率市場化。傳統的降息方式比較像“大水漫灌”，后遺癥相對較多，而LPR改革，屬于具有引導性的“變相降息”， 既能降低實體企業的融資成本，又不會讓資金違規流向樓市。

交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，利率新政有利于在推動企業貸款利率下降的同時，避免房地產市場過熱，充分體現了不以房地產作為短期刺激經濟手段的意圖。

什么，裝修還用自己的錢？！眾易居裝修貸款，聯合中國建設銀行推出，無需擔保，無需抵押，月息低至32元，最高可貸50萬。立即申請